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Les centres commerciaux de Phnom Penh n’ont plus la cote

sorya Alors que Phnom Penh compte près de 30 nouveaux projets de centres-commerciaux, les prix de location des magasins de détail ont déjà baissé de 20% entre 2014 et 2015. En cause : une offre haut-de gamme – que vont encore concurrencer ces nouveaux projets – inadaptée à la population actuelle, plus proche du moyen de gamme.

Quand Hon Mengheang, encore adolescent, déménage à Phnom Penh dans les années 1990, le centre commercial Parkway Square était le “passage obligé” d’une société en pleine mutation:

« J’ai bien profité de toutes les installations : les concerts, la piscine et le golf ».

Désormais, M. Mengheang travaille dans le bâtiment où il se rendait pour ses loisirs, mais le charme de jadis est rompu. Il est actuellement gestionnaire immobilier de la société VTrust Property, gérante du centre commercial, et préside ce qui est devenu un espace de bureaux essentiellement décoré de fleurs en plastique.

Les boutiques de Parkway – qui s’étendaient autrefois sur cinq étages – n’occupent désormais plus que le rez-de-chaussée. Le bowling, le practice de golf et la salle de karaoké ont disparu au profit d’espaces de bureaux. Les commerçants se plaignent aussi de la fuite des clients.

Lysophanha vendeuse de prêt à porter féminin à Galaxy Fashion :

« Il y a 10 ans, la cadence des ventes m’aurait fait déjeuner tard dans l’après midi. À présent on peut passer deux ou trois jours sans voir un client. »

Ses rares clients ont au moins une trentaine d’années – des résistants de la gloire passée de Parkway.

Ce genre de centre commercial est plutôt destiné aux personnes âgées. Parce qu’elles ne veulent pas venir ici, quelques unes de nos clientes nous demandent si nous avons une succursale au centre commercial Aeon.

Parkway Square, Sorya, Paragon, Sovanna, City Mall sont progressivement délaissés

À l’image de beaucoup d’anciens centres commerciaux de la ville, Parkway est délaissé par les acheteurs. Ces derniers ont abandonné l’un après l’autre le Sorya, le Paragon, le Sovanna, le City Mall qui, après avoir été encensés par la presse et la foule, se sont doucement étiolés.

Lors de son ouverture en 1998, Parkway s’auto-proclamait “le premier centre commercial et de divertissement” du pays. Mais avec l’arrivée en 2018 d’un deuxième centre commercial Aeon, d’un centre commercial Parkson et des complexes résidentiels de luxe avec des centres commerciaux comme “The Bridge” (du promoteur Singapore Oxley Holdings), les surfaces de vente vont doubler et les anciens établissements ne sont pas certains de pouvoir tenir.

Dara Veung, un entrepreneur local, se souvient de l’époque où le bowling du Parkway était la sortie habituelle des lycéens de Phnom Penh. “Comme beaucoup d’étudiants, je m’y rendais”.
En décembre 2011, le centre commercial a fait la une des journaux quand Hun Chea, le neveu du Premier ministre Hun Sen et six comparses ont été arrêtés en état d’ébriété après une fusillade dans la salle de karaoké du Hollywood Club. Il a été libéré après quelques mois d’emprisonnement pour assister à un mariage. Même après le rachat en 2011 par VTrust et la reconversion du rez-de-chaussée en bureaux, le bowling a continué jusqu’en 2013, avant de migrer vers le premier centre commercial Aeon ouvert l’année dernière (financé par les Japonais à hauteur de 200 millions de dollars). De la même manière, à l’ouverture du Sorya en 2002 beaucoup de Cambodgiens prenaient plaisir à visiter le bâtiment moderne et climatisé, juste pour monter et descendre les six étages par les escalators.

« À l’heure actuelle, on voit peu de promeneurs », se désole Hea Kivan, un marchand de sacs à dos Blanche Neige et Mickey Mouse au second étage. Il y a cinq ans à l’ouverture de son magasin « Roman », l’activité était plus intense. Assis devant son magasin sur une chaise de jardin en vinyle rouge et noire, il ajoute avant de retourner jouer sur son téléphone portable :

« Je pensais que les ventes allaient continuer à monter mais elles ont chuté de 50% ».

Une tendance qu’il impute au déplacement des chalands vers Aeon. Il sert encore entre 10 et 20 clients par jour et n’a pas d’intention de partir : « le changement n’est pas facile, on va juste continuer comme ça. » Il y a peu de temps, des tables étaient encore dressées pour la pause déjeuner des étudiants et des hommes d’affaires. Les groupes de touristes et la population locale se promenaient entre les stands pour comparer des maillots de football et des t-shirts « Angkor ».

Contrairement à Sorya où l’on voit peu de rideaux baissés, le Paragon Cambodia est une ville fantôme. Le centre commercial de 6 millions de dollars ouvert rue 214 en 2007, ambitionnait d’attirer les nouveaux riches des classes moyenne et supérieure de Phnom Penh. Huit ans plus tard, Kenn, la boutique de prêt à porter féminin où travaille Licah Wen, ne vend plus que trois ou quatre pièces par jour.

« Toute la journée je m’ennuie. Il y a trois ou quatre ans la foule se pressait ici. Comme vous le voyez, aujourd’hui c’est calme, plus personne ne vient plus ici. »

La boutique, avec ses tapis tachés et ses rangées de robes bien alignées, est l’une des rares rescapées au premier étage, entre un établissement de karaoke vide et une succession de boutiques fermées, transformées récemment en salles de récréation improvisées par les enfants. Seul le supermarché au rez-de-chaussée continue de générer un trafic à peu près stable.

Doublement des surfaces de vente d’ici à 2018

Soey Pech, 23 ans, une des rare cliente du Paragon, nous confie tout en regardant les chemisiers blancs et les jupes noires de la marque Love Fashion :

“c’est mon magasin de vêtements préféré ! Je viens ici depuis 5 ans. Avant il y avait beaucoup de monde, maintenant c’est clairsemé”.

Aucun centre commercial de Phnom Penh ne semble à l’abri du non respect des promesses faites lors des discours d’inauguration. Vattanac Capital, l’immeuble de 39 étages qui a coûté 170 millions dollars, peine à s’attacher un public régulier malgré ses espaces shopping du rez-de-chaussée où l’on peut trouver des pochettes en soie d’Hugo Boss, des plaquettes de chocolat Earl Grey à 22 dollars de TWG Tea (Wellbeing group, ndt). Même le centre commercial Aeon où des adolescents et des familles se pressent le week-end a enregistré le départ d’un certain nombre de locataires déçus par le manque d’affluence, les défauts de construction et la gestion qui laisse à désirer.

Un taux de remplissage des surfaces commerciales de 90%

Sung Bonna, président du Groupe Bonna Realty, estime à 27 le nombre de futurs investissements, dont le nouveau centre commercial Aeon, le mega-projet Parkson sur le boulevard de Russie, les 6 étages du Lion Mall, un projet en construction près de l’aéroport (soutenu par la Malaisie) et un nouveau centre commercial de sept étages Olympia Ville, près du stade olympique. Au total, les espaces de commerces devraient encore doubler, pour atteindre 900 000m² dans quelques années.

« Il y a suffisamment de constructions à Phnom Penh. Le taux de remplissage des surfaces commerciales est élevé : 90%. Nous allons attendre avant de réactualiser les projets de constructions. »

Un rapport 2015 de Bonna Realty indique que les prix de location ont déjà baissé de 20% entre 2014 et 2015, à cause « d’une offre considérable et de la concurrence entre les prix proposés par les nouveaux arrivants et les prix actuels du marché (…) ». M. Bonna explique également :

« Ces nouveaux projets se concurrencent afin d’attirer un nombre relativement faible de riches clients. Or, le haut de gamme n’est pas accessible à la population locale. Si les investisseurs persévèrent, les espaces ne se loueront pas parce que les habitants n’auront pas la possibilité d’acheter ces produits. »

M. Bonna attire toutefois l’attention sur le fait que le succès de ces nouveaux établissements dépendra en partie de leur différenciation face à la concurrence. “Mais la nouveauté et la modernité nuiront à l’activité des anciens magasins”. Selon lui, les futurs projets devraient se concentrer sur la rénovation des marchés locaux et cibler la classe moyenne cambodgienne :

« Il nous faut de la qualité moyenne et des commerces avec des prix accessibles aux populations locales ».

De retour à Paragon, Mme Wen nous explique que le propriétaire du magasin où elle travaille n’arrive pas à vendre suffisamment pour payer le loyer et les salaires. “On va finir comme Parkway” conclut-elle.

Traduction : Michelle Boileau
Source (Ben Paviour et Sek Odom / The Cambodia Daily) : Faded Glory
Photo : Pigalle/Flickr

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