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Malaisie: Batu Caves, ce que l’on ne vous dit pas

Source (Extraits): The Nutgraph

Face au mécontentement des habitants de voir se construire un condominium près des « Batu Caves » – des grottes réaménagées en temple indien à 15 km de Kuala Lumpur qui constituent un lieu de pèlerinage et connaissent une fréquentation touristique croissante -, les partis politiques se renvoient la responsabilité du projet. Mais que dit la législation?

Les accusations et les allégations fusent dans la récente affaire de construction d’un condominium près des grottes de Batu.
D’un côté, l’actuel gouvernement Pakatan Rakyat (PR) de l’Etat de Selangor accuse l’ancien gouvernement du Barisan Nasional (BN) d’avoir approuvé le projet de condominium Dolomite Park Avenue. C’est la raison pour laquelle, selon le PR, il a lui-même autorisé la poursuite du projet.
De son côté, le BN répond qu’il n’a fait qu’accorder une autorisation d’aménagement, ce qui ne serait en rien un ordre de procéder aux travaux de construction. D’après le BN, le gouvernement actuel de Selangor avait toute autorité pour stopper le projet s’il le souhaitait. Le BN fait également remarquer que le permis de construire le condominium a été accordée le 26 juin 2008, après l’accession du PR au pouvoir au Selangor.

Quelle coalition dit la vérité? Quelle est la différence entre une autorisation d’aménagement et un ordre de procéder aux travaux de construction ? Que ne nous disent-ils pas?

Autorisation d’aménagement et changement d’affection du terrain 

L’approbation donnée par le Barisan Nasional s’appelle une «autorisation d’aménagement» (« planning permission »). L’ensemble de ce processus se limite à soumettre de la documentation technique et d’études, ainsi que des propositions fondées sur ces documents. Donc les autorisations accordées à ce niveau ne constituent en rien un ordre de procéder aux travaux de développement.

L’étape suivante est le changement d’affectation du terrain, régi par le Code de l’urbanisme (National Land Code). A ce stade, les projets soumis lors de l’étape précédemment décrite, doivent être présentés devant l’Administration des Domaines du gouvernement de l’Etat pour délibération. Si l’Etat (de Selangor) refuse le changement d’affectation, le projet est avorté et les travaux ne peuvent pas commencer. S’il est accepté, le promoteur doit payer une prime pour ce changement d’affectation. Une fois seulement cette prime calculée et payée, les plans de développement ne peuvent plus changer.

Permis de construire

A ce stade, le détail des bâtiments à construire doit tout de même être soumis aux ingénieurs du conseil municipal pour approbation. Etant donné que le permis de construire du condominium de Batu Caves – un ancien terrain minier – a été délivré le 26 juin 2008, il y a tout lieu de penser que la vérification des données et de la viabilité du projet, ainsi que le changement d’affectation du terrain avaient déjà été validés à cette date.

D’un point de vue technique, si la procédure officielle avait été respectée, le gouvernement PR n’aurait aucune difficulté à expliquer la raison pour laquelle il a accordé le permis de construire pour le condominium de Batu Caves. Il n’aurait pas non plus besoin de reprocher au gouvernement précédent l’autorisation d’aménagement.

Au lieu de cela, nous nous retrouvons face aux promesses des deux coalitions de faire annuler le projet. Le vote indien va peser lourd dans les élections générales qui vont se dérouler sous haute pression et dans un climat contestataire, et aucune des deux coalitions ne peut prendre le risque de s’attirer la colère du comité du temple des Batu Caves et de leurs soutiens.

Pour qui votez-vous?

Afin de se rendre compte que cette affaire peut mal tourner, regardons du côté de Damansara Jaya, où se trouvait auparavant le centre commercial Atria. Lors de la campagne pour les élections de 2008, le DAP avait démontré que le BN avait autorisé le développement du centre commercial, malgré le mécontentement des habitants. Le parti avait promis de stopper ce projet s’il gagnait les élections.
Pourquoi le DAP n’a-t-il pas tenu la promesse faite aux électeurs? Parce que l’autorisation d’aménagement du complexe avait été émise le 28 février 2008, avant l’arrivée du Pakatan Rakyat au pouvoir (coalition à laquelle appartient le DAP).
Une seconde. N’ai-je pas dit que l’autorisation d’aménagement diffère du changement d’affectation du terrain et du permis de construire? Oui, et c’est bien de cette façon que le processus est censé fonctionner.

Mais le gouvernement BN a répandu la pratique voulant qu’une fois l’autorisation d’aménagement accordée par le conseil municipal, un projet immobilier soit considéré comme approuvé, toutes les autorisations et approbations restantes pouvant être obtenues durant la phase de construction.
Malheureusement, le gouvernement PR a hérité du BN son interprétation des règles du processus d’un projet immobilier. Par la suite les représentants du PR se sont excusés auprès des habitants en avançant l’impossibilité dans laquelle ils étaient d’empêcher le promoteur de procéder au développement du centre commercial Atria. Afin de trouver un compromis, le conseil municipal de Petaling Jaya (MBPJ) limita l’ampleur des travaux.

Voilà précisément la limite de cette logique. Si l’autorisation d’aménagement avait été donnée, et les approbations pour le développement garanties de façon implicite, le gouvernement PR n’aurait pas été en mesure de limiter l’ampleur du projet, en tous cas pas de façon légale. En vérité, le processus tel qu’il a été pratiqué par l’Etat du Selangor, à la fois sous le BN et le PR, est si entaché d’incohérences et laissé à l’avenant, que les différents départements du gouvernement ne sont pas en mesure de retracer l’historique et de maintenir leurs dossiers à jour.

Que faire donc? Redresser le système serait trop fastidieux et nécessiterait de marcher sur trop de plates-bandes. Il est plus facile pour nos politiciens, en particulier à l’approche du scrutin, de montrer les autres du doigt et de faire des promesses qu’ils ne peuvent légalement pas tenir.
L’expérience vécue par les habitants de Damansara Jaya va-t-elle se répéter avec le Condominium de Batu Caves? Nous le saurons après les prochaines élections générales.

Nick Choo
Traduction: Louise de Neve
L’article complet (en anglais)
Photo: Céline Boileau (CC)

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